Bankene er nå pålagt å stille krav om 15 % egenkapital ved kjøp ev bolig. Det blir hevdet at dette vil føre til lavere boligpriser. Det ingen har nevnt er virkningen dette har på leiemarkedet. Dersom folk må leie boligen lenger før de får spart opp egenkapital så vil det gjøre det vanskeligere å komme inn på leiemarkedet for de som flytter hjemmefra og skal etablere seg. Det blir et press på leiemarkedet som logisk vil føre til høyere husleie. Isteden for høye boligpriser med tilsvarende mye gjeld og store avdrag blir folk nødt til å betale mer i husleie. Så kan en lure på om ikke en slik økning av husleiene kombinert med eventuelt lavere boligpriser vil gjøre det mer attraktivt å kjøpe boliger for utleie og mer attraktivt å leie ut boligen fremfor å selge. Jeg kan derfor ikke forstå hvordan noen kan tro at det blir mindre etterspørsel etter boliger ved å flytte folk over på leiemarkedet. Boliger som leies ut blir tatt ut av det ordinære salg/kjøpe markedet slik at økt utleie fører til at færre boliger blir lagt ut for salg. Sammen med økt kjøp av boliger til utleie kan ikke jeg se at dette gir lavere boligpriser. Den boligen du bor i må du enten kjøpe selv eller noen andre må kjøpe den og så leie ut til deg.
Det har også blitt hevdet at disse nye reglene vil forhindre at folk får store gjeldsproblemer. Jeg har tidligere uttrykt tvil til den påstanden. For å redusere gjeldsproblemene er det den dyre usikrede gjelden som er problemet. Jeg har satt opp en liste over enkle tiltak som kan redusere slike problemer.
Viser innlegg med etiketten boliglån. Vis alle innlegg
Viser innlegg med etiketten boliglån. Vis alle innlegg
lørdag 4. februar 2012
lørdag 8. oktober 2011
Nedbetale gjeld eller spare i aksjefond?
Det gis en del råd i media angående nedbetaling opp mot sparing i aksjefond.
Det er to viktige forhold som en må ta hensyn til. Risiko og lønnsomhet.
Risiko
En høy gjeldsgrad vil øke risikoen betraktelig. Du har 200.000 investert og 100.000 i gjeld. nettoformuen blir da 100.000. Dersom investeringene faller med 10 % taper du 20.000. Det utgjør hele 20 % av nettoformuen.
Har du investeringer for 500.000 og 400.000 i gjeld vil et fall på 10 % utgjøre 50.000. Da er halve nettoformuen tapt. Ønsker en å lånefinansiere investeringer i aksjefond må en kunne leve med slike store svingninger i nettoformuen.
Den høye risikoen ved investeringer i aksjefond, som blir mye høyere dersom den er lånefinansiert, krever at en er langsiktig slik at risikoen blir redusert. Når en så begynner å nærme seg det tidspunktet hvor en skal bruke av pengene vil det ofte være smart å gradvis flytte penger over i mer sikre investeringer. For de som har gjeld vil det ofte være å nedbetale gjelden.
Lav risiko kan en også oppnå ved at gjelden er så lav at en kan betjene den selv om en skulle få lavere inntekt. Det å ha noe egenkapital i boligen gjør at en lettere kan håndtere et boliglån dersom noe uforutsett skulle skje. Trenger du avdragsfrihet, økning av lånet eller forlengelse av nedbetalingstiden blir det mye lettere med god egenkapital i boligen. Er du spesielt konservativ kan du satse på f.eks. 40 % egenkapital i boligen slik at du tar høyde for eventuelt fall i boligmarkedet.
Lønnsomhet
I aksjemarkedet er det en høyere risiko enn i det vanlige lånemarkedet. Markedet vil kompensere for dette ved å gi en høyere avkastning. Ved investeringer i aksjefond vil en betale noe i forvaltningshonorar som spiser opp deler av risikopremien. Det kan være så høyt som 2 % eller mer.
Bankene må ha et påslag i sine renter fordi lån til privatpersoner aldri er helt risikofritt. Mye av risikopremien blir dermed spist opp. For å redusere dette bør en investere i indeksfond der forvaltningshonorarer typisk er på 0,3 %. Aksjemarkedet har historisk gitt en avkastning på 8 % trekker en fra forvaltningshonoraret på 0,3 % kommer en til en forventet avkastning på 7,7 %
Vil en redusere risikoen betraktelig kan en begrense lånene til bare de lån som har en betydelig lavere rente. Jeg mener derfor at de som har mulighet til å investere langsiktig i aksjefond bør prioritere det fremfor å nedbetale billige lån. Billige lån vil typisk være studielån, boliglån fra SPK, andre boliglån der gjelden er under 60 % av boligens verdi samt andre spesielle lån med lav rente.
Når lånerenten i enkelte tilfeller er så lav at de beste innskuddsrentene er høyere så er det åpenbart at det å investere i aksjefond er mer lønnsomt enn å nedbetale gjeld.
Den som er villig til å ta noe mer risiko kan vurdere å låne penger selv om renten er høyere. Med en rente på opp mot 8 % eller over det blir muligheten for fortjeneste på langsikt lav. I perioder etter kraftig fall på børsene kan det likevel lønne seg. Kjøper en når kursene har falt mye og sitter på papirene helt til en har fått en god avkastning kan det være mulig å tjene penger selv med en høy rente. Risikoen består i at en aldri vet om kursene skal videre ned eller kanskje holde seg lav i en lang periode. Det en vet er at når markedet tar seg opp igjen så går det fort. Da vil den årlige avkastningen være høyere enn normalt. En slik strategi forutsetter at en tar gevinst når kursene er kommet opp på et normalt nivå. Faren ligger i at en kan bli fristet til å sitte på papirene for lenge da vil avkastningen falle ned til et normalt nivå slik at lån med ekstra høye renter ikke lenger er lønnsomt. Denne måten å investere på vil ha høy risiko og krever at en er disiplinert til å trekke seg ut i tide. I tillegg er dette bare mulig i korte perioder etter kraftige kursfall.
Skal man bli rik må en kjøpe billig og selge dyrt. Det gjelder også penger.
Sjekk gjerne ut min plan for langsiktig sparing.
Det er to viktige forhold som en må ta hensyn til. Risiko og lønnsomhet.
Risiko
En høy gjeldsgrad vil øke risikoen betraktelig. Du har 200.000 investert og 100.000 i gjeld. nettoformuen blir da 100.000. Dersom investeringene faller med 10 % taper du 20.000. Det utgjør hele 20 % av nettoformuen.
Har du investeringer for 500.000 og 400.000 i gjeld vil et fall på 10 % utgjøre 50.000. Da er halve nettoformuen tapt. Ønsker en å lånefinansiere investeringer i aksjefond må en kunne leve med slike store svingninger i nettoformuen.
Den høye risikoen ved investeringer i aksjefond, som blir mye høyere dersom den er lånefinansiert, krever at en er langsiktig slik at risikoen blir redusert. Når en så begynner å nærme seg det tidspunktet hvor en skal bruke av pengene vil det ofte være smart å gradvis flytte penger over i mer sikre investeringer. For de som har gjeld vil det ofte være å nedbetale gjelden.
Lav risiko kan en også oppnå ved at gjelden er så lav at en kan betjene den selv om en skulle få lavere inntekt. Det å ha noe egenkapital i boligen gjør at en lettere kan håndtere et boliglån dersom noe uforutsett skulle skje. Trenger du avdragsfrihet, økning av lånet eller forlengelse av nedbetalingstiden blir det mye lettere med god egenkapital i boligen. Er du spesielt konservativ kan du satse på f.eks. 40 % egenkapital i boligen slik at du tar høyde for eventuelt fall i boligmarkedet.
Lønnsomhet
I aksjemarkedet er det en høyere risiko enn i det vanlige lånemarkedet. Markedet vil kompensere for dette ved å gi en høyere avkastning. Ved investeringer i aksjefond vil en betale noe i forvaltningshonorar som spiser opp deler av risikopremien. Det kan være så høyt som 2 % eller mer.
Bankene må ha et påslag i sine renter fordi lån til privatpersoner aldri er helt risikofritt. Mye av risikopremien blir dermed spist opp. For å redusere dette bør en investere i indeksfond der forvaltningshonorarer typisk er på 0,3 %. Aksjemarkedet har historisk gitt en avkastning på 8 % trekker en fra forvaltningshonoraret på 0,3 % kommer en til en forventet avkastning på 7,7 %
Vil en redusere risikoen betraktelig kan en begrense lånene til bare de lån som har en betydelig lavere rente. Jeg mener derfor at de som har mulighet til å investere langsiktig i aksjefond bør prioritere det fremfor å nedbetale billige lån. Billige lån vil typisk være studielån, boliglån fra SPK, andre boliglån der gjelden er under 60 % av boligens verdi samt andre spesielle lån med lav rente.
Når lånerenten i enkelte tilfeller er så lav at de beste innskuddsrentene er høyere så er det åpenbart at det å investere i aksjefond er mer lønnsomt enn å nedbetale gjeld.
Den som er villig til å ta noe mer risiko kan vurdere å låne penger selv om renten er høyere. Med en rente på opp mot 8 % eller over det blir muligheten for fortjeneste på langsikt lav. I perioder etter kraftig fall på børsene kan det likevel lønne seg. Kjøper en når kursene har falt mye og sitter på papirene helt til en har fått en god avkastning kan det være mulig å tjene penger selv med en høy rente. Risikoen består i at en aldri vet om kursene skal videre ned eller kanskje holde seg lav i en lang periode. Det en vet er at når markedet tar seg opp igjen så går det fort. Da vil den årlige avkastningen være høyere enn normalt. En slik strategi forutsetter at en tar gevinst når kursene er kommet opp på et normalt nivå. Faren ligger i at en kan bli fristet til å sitte på papirene for lenge da vil avkastningen falle ned til et normalt nivå slik at lån med ekstra høye renter ikke lenger er lønnsomt. Denne måten å investere på vil ha høy risiko og krever at en er disiplinert til å trekke seg ut i tide. I tillegg er dette bare mulig i korte perioder etter kraftige kursfall.
Skal man bli rik må en kjøpe billig og selge dyrt. Det gjelder også penger.
Sjekk gjerne ut min plan for langsiktig sparing.
tirsdag 4. oktober 2011
Billån eller låne på huset?
For de som har mulighet til det vil det normalt være gunstigst å låne på huset fremfor å ta opp et billån ved kjøp av bil.
Du vil normalt få en lavere rente. Gebyrene er også ofte høye på billån. Du må betale gebyr til banken og til staten for billån. Dersom du låner på et eksisterende boliglån må du normalt betale et gebyr, men det vil ofte være lavere enn etableringsgebyr på billån. Kan du holde deg innen for det opprinnelige boliglånet blir det heller ikke noe gebyr til staten. Når du så slipper å betale 50-75 kr i månedsgebyr på et billån og får lavere rente så vil det normalt være et lett valg.
Andre fordeler du får er at du kan kjøpe den bilen du vil fra hvem som helst. Med billån stiller normalt banken noen krav. Lånet må betales tilbake før bilen er 10-12 år. Det betyr at kjøper du en gammel bil så får du enten ikke lånt penger eller får en kort nedbetalingstid. Lånet må normalt betales tilbake innen 5-8 år. Kjøper du bil av en privatperson forhandler som ikke er forhåndsgodkjent kan det bli krevd mer dokumentasjon på bilens stand. Du er også avhengig av at selger vet hvordan billån fungerer og godtar de vilkårene, som at bilen må registreres på deg før lånet utbetales til selger. Ved billån vil banken normalt kreve full kasko, mens du selvfølgelig står helt fritt hvis du har brukt boliglånet. Det finnes kaskofrie billån, men de har veldig høy rente.
Øker du et eksisterende boliglån blir det enklere, billigere og du står friere til valg av bil og forsikring.
Noen vil hevde at du med et boliglån blir nødt til å betale ned billånet over kanskje 20 år og dermed betale mye mer i renter totalt. Det blir hevdet at det er ugunstig å betale ned lånet over en lenger periode enn levetiden på bilen, da vil man fremdeles ha gjeld igjen selv om bilen er byttet ut eller vraket.
Jeg ser ikke helt poenget siden du står fritt til å betale inn raskere. Har du et boliglån der det betaler 5000 kr i måned over de neste 20 årene og et billån der du betaler 1000 kr de neste 5 årene er det ingenting i veien for at du kan slå disse lånene sammen, betale 6000 kr pr måned de neste 5 årene og deretter fortsette å betale 5000 pr måned.
Når du tar opp lån på boligen kan du redusere nedbetalingstiden slik at terminbeløpet går opp og f.eks. 5 senere forlenge lånet slik at terminbeløpet går ned til der det var.
Finnes det så noen grunner til å ta opp et billån?
Har du liten eller ingen egenkapital i boligen så må du ta opp billån. Skal du kjøpe en ny bil og får tilbud om en gunstig rente fra forhandler så kan det bli billigere. Ved kjøp av ny bil vil du kanskje ha full kasko likevel og da er ikke det en ekstra utgift. Ved vurdering av slike tilbud fra forhandler så ta med alle kostnader. Fordel av en lav rente kan bli spist opp av etableringsgebyr og månedsgebyr.
En fordel med et billån er at du da fremdeles har tilgjengelig egenkapital i boligen. Du kan ikke låne med sikkerhet i bilen på et senere tidspunkt. Det kan kun gjøres når du kjøper bilen og kun til å betale for bilen du kjøper. Trenger du penger sener kan du bli nødt til å ta opp et dyrt forbrukslån. Jeg anbefaler derfor at du sørger for å ha noe egen kapital i boligen i en reserve.
Du vil normalt få en lavere rente. Gebyrene er også ofte høye på billån. Du må betale gebyr til banken og til staten for billån. Dersom du låner på et eksisterende boliglån må du normalt betale et gebyr, men det vil ofte være lavere enn etableringsgebyr på billån. Kan du holde deg innen for det opprinnelige boliglånet blir det heller ikke noe gebyr til staten. Når du så slipper å betale 50-75 kr i månedsgebyr på et billån og får lavere rente så vil det normalt være et lett valg.
Andre fordeler du får er at du kan kjøpe den bilen du vil fra hvem som helst. Med billån stiller normalt banken noen krav. Lånet må betales tilbake før bilen er 10-12 år. Det betyr at kjøper du en gammel bil så får du enten ikke lånt penger eller får en kort nedbetalingstid. Lånet må normalt betales tilbake innen 5-8 år. Kjøper du bil av en privatperson forhandler som ikke er forhåndsgodkjent kan det bli krevd mer dokumentasjon på bilens stand. Du er også avhengig av at selger vet hvordan billån fungerer og godtar de vilkårene, som at bilen må registreres på deg før lånet utbetales til selger. Ved billån vil banken normalt kreve full kasko, mens du selvfølgelig står helt fritt hvis du har brukt boliglånet. Det finnes kaskofrie billån, men de har veldig høy rente.
Øker du et eksisterende boliglån blir det enklere, billigere og du står friere til valg av bil og forsikring.
Noen vil hevde at du med et boliglån blir nødt til å betale ned billånet over kanskje 20 år og dermed betale mye mer i renter totalt. Det blir hevdet at det er ugunstig å betale ned lånet over en lenger periode enn levetiden på bilen, da vil man fremdeles ha gjeld igjen selv om bilen er byttet ut eller vraket.
Jeg ser ikke helt poenget siden du står fritt til å betale inn raskere. Har du et boliglån der det betaler 5000 kr i måned over de neste 20 årene og et billån der du betaler 1000 kr de neste 5 årene er det ingenting i veien for at du kan slå disse lånene sammen, betale 6000 kr pr måned de neste 5 årene og deretter fortsette å betale 5000 pr måned.
Når du tar opp lån på boligen kan du redusere nedbetalingstiden slik at terminbeløpet går opp og f.eks. 5 senere forlenge lånet slik at terminbeløpet går ned til der det var.
Finnes det så noen grunner til å ta opp et billån?
Har du liten eller ingen egenkapital i boligen så må du ta opp billån. Skal du kjøpe en ny bil og får tilbud om en gunstig rente fra forhandler så kan det bli billigere. Ved kjøp av ny bil vil du kanskje ha full kasko likevel og da er ikke det en ekstra utgift. Ved vurdering av slike tilbud fra forhandler så ta med alle kostnader. Fordel av en lav rente kan bli spist opp av etableringsgebyr og månedsgebyr.
En fordel med et billån er at du da fremdeles har tilgjengelig egenkapital i boligen. Du kan ikke låne med sikkerhet i bilen på et senere tidspunkt. Det kan kun gjøres når du kjøper bilen og kun til å betale for bilen du kjøper. Trenger du penger sener kan du bli nødt til å ta opp et dyrt forbrukslån. Jeg anbefaler derfor at du sørger for å ha noe egen kapital i boligen i en reserve.
søndag 2. oktober 2011
Boliglån til 3,4 % rente fra Din Bank
For boliglån på 60 % av takst kommer Din Bank på førsteplass i følge Dine Penger.
Den effektive renten blir 3,45 %. De tar ingen gebyrer og dekker også tinglysningsgebyret til staten. Du må ha brukskonto hos Din Bank. De gir ikke lån til aksjeleilighet eller obligasjonsleilighet.
For alle som ikke er medlem av Statens Pensjonskasse er dette det beste boliglånet du kan få.
Brukskontoen du må ha er nettbasert og gebyrfri. Bankkortet er litt dyrere enn hos andre banker med en årsavgift på 280 og 2 % valutapåslag. Dette sammen med den dårlige renten gjør at dette ikke er den beste brukskontoen du kan få. For de med boliglån er renten på boliglånet ofte den største utgiften og kostnader på brukskontoen blir småpenger.
https://www.dinbank.no/prisliste.asp
Den effektive renten blir 3,45 %. De tar ingen gebyrer og dekker også tinglysningsgebyret til staten. Du må ha brukskonto hos Din Bank. De gir ikke lån til aksjeleilighet eller obligasjonsleilighet.
For alle som ikke er medlem av Statens Pensjonskasse er dette det beste boliglånet du kan få.
Brukskontoen du må ha er nettbasert og gebyrfri. Bankkortet er litt dyrere enn hos andre banker med en årsavgift på 280 og 2 % valutapåslag. Dette sammen med den dårlige renten gjør at dette ikke er den beste brukskontoen du kan få. For de med boliglån er renten på boliglånet ofte den største utgiften og kostnader på brukskontoen blir småpenger.
https://www.dinbank.no/prisliste.asp
fredag 30. september 2011
Nye dusteregler for boliglån
Forslaget om at boliglånet skal utgjøre max 85 % av boligens verdi er et av de dummeste forslagene jeg har hørt. Bankene kan fortsatt låne ut like mye penger som før. Kundene kan ta opp like mye gjeld totalt som før. Det er ingen begrensning på hvor mye du kan låne, kun en begrensning på hvor mye du kan pantsette boligen for. Hadde de innført en enda mer idiotisk regel som sa at din totale gjeld ikke skulle være mer en 85 % av boligens verdi ville de som leier ikke fått noe lån. Alle som har boliglån på 85 % ville da fått avslag på alle søknader om kredittkort, forbrukslån og til og med billån. Heldigvis har ikke Finanstilsynet gjort noe så dumt. De setter ingen grenser for din totale gjeld. Finanstilsynet har bare foreslått at all gjeld over 85 % skal være dyre usikrede lån med kort nedbetalingstid, høye terminbeløp og høy rente. Konsekvensen av dette er at gjelden blir dyrere, vanskeligere å nedbetale og større risiko for mislighold.
For å illustrere dette skal jeg vise et eksempel:
Du har en bolig verdt 1000.000 kr og 850.000 kr i gjeld. Du ønsker å bruke 250.000 kr og søker om et usikret lån på 250.000. Banken vurderer lånesøknaden etter din betalingsevne og finner ut at du kan betjene en gjeld på 1.100.000 kr. Siden du allerede har en gjeld på 850.000 får du låne 250.000 kr. Du betaler en lav rente på 850.000 kr og en høy rente på 250.000 kr.
Uten denne grensen på 85 % kunne du ha bedt banken om 150.000 kr ekstra på boligen til lav rente slik at boliglånet totalt ble på 1.000.000. Du søker så om et usikret lån. Dersom banken som behandler denne søknaden fremdeles mener at du kan betjene en gjeld på 1.100.000 kr så sier de at du bare får lånt 100.000 kr fordi du har 1000.000 kr i gjeld fra før. Totalt vil gjelden være på 1.100.000, men du betaler en lav rente på 1000.000 og en høy rente på 100.000 kr slik at du kommer bedre ut. Da er risikoen betydelig redusert for kunden og banken.
Usikrede lån er så mye dyrere og har så dårlige betalingsbetingelser at de må unngås. Renten er i bestefall i underkant av 9 % pluss etableringsgebyrer og månedlige gebyrer. I verste fall er renten over 20 % pluss alle gebyrene. Nedbetalingstiden er kort, gjerne 10-12 år i beste fall. De vil ofte være kun 3-5 år. Det betyr høye terminbeløp. Tar en opp noen hundretusen i forskjellige slike lån vil terminbeløpet for blir en 2-3 % av det du har lånt. Det er mye. På kredittkort er det helt vanlig å betale minimum 2.5 %. Dette er skyhøyt. Tenk om noen med et boliglån på 1000.000 ble pålagt å betale inn 2.5 % i måneden. Det utgjør 25.000 kr.
Det er ikke boliglånet som er problemet. Det å bake inn dyre forbrukslån i boliglånet er en viktig del av løsningen for de som sliter med dyr gjeld. Et forbrukslån på 30.000 og kort nedbetalingstid kan fort ha et terminbeløp på 500-1000 kr. Har du mange slike lån og ender opp med forbruksgjeld på 300.000 kan terminbeløpet fort bli 7-8000 kr i måneden med 20 % rente. Alle forstår at det å ta dette inn i boliglånet til 3,5 % rente over kanskje 20 år gjør at terminbeløpet blir mye mer håndterlig.
De som har store gjeldsproblemer har mye dyr forbruksgjeld der høy rente og kort nedbetalingstid gjør at de ikke klare å betjene gjelden. Dette blir mye verre når folk skal få begrenset sin mulighet til å bruke boligen som sikkerhet.
En slik regel vil ikke begrense folks lånemuligheter, kun gjøre gjelden dyrere. Ønsker du å låne penger til sydenturen og har boliglån kan du velge om du vil bruke boligen og få ett billig lån med lave terminbeløp, eller ta opp et dyrt forbrukslån. Det er meningsløst å tro at de som ønsker å lånefinansiere sydenturen vil la det være p.g.a en 85 % grense.
Det som begrenser hvor mye forbrukslån en kan ta opp er først og fremst hvor mye en selv ønsker å låne, hvor høy inntekt en har og eventuelt hvor mye gjelden en har.
Høy boliggjeld betyr at behovet for forbrukslån blir redusert fordi mye av forbruket blir dekket opp av boliggjelden. Høy boliggjeld vil bli tatt hensyn til av de som foretar grundig kredittsjekk og du får dermed mindre forbrukslån.
Verdien av boligen er lite relevant i forhold til å betjene gjeld. Det er betalingsevnen som er avgjørende, dine inntekter og utgifter. Du bruker lønna til å betjene lånet ikke verdien i boligen. Spekulanter som kjøper eiendom for å selge vil kanskje trenge salgssummen til å betale lånet, men for de som kjøper egen bolig er ikke dette relevant. Noen pensjonister ønsker å låne på boligen for å overlate den med gjeld til neste generasjon. Da er det forståelig om banken ønsker å sikre seg mot verditap. Arvingene kan si nei til å overta boligen og gjelden, noe de kanskje gjør hvis boligen har falt så mye i verdi at gjeldsgraden blir over 100 %. Men igjen så er ikke dette relevant for folk flest.
Uansett så vil et usikret lån, som er alternativet, være mye dårligere. En høy belåningsgrad har høyere risiko fordi banken kan risikere å tape noe. Dette vil banken kompensere for ved å ta høyere rente. Det er naturligvis en risiko for banken, men likevel bedre enn et usikret lån.
Det som er viktigs er betalingsevne, ikke boligverdien. En som har en god inntekt og kjøper en nøktern bolig vil altså ikke få fullfinansiert boligkjøpet selv om banken ikke er i tvil om betalingsevnen. Mens en som har spart opp penger til egenkapital skal kunne kjøpe en dyrere bolig ved å ta opp et større lån selv om han har lavere inntekt.
For å illustrere poenget:
Har du 2.000.000 i årslønn og ønsker å fullfinansiere en leilighet til 1.000.000 så skal banken si nei til å låne deg mer enn 850,000. Har du en årslønn på 1.000.000 og 300.000 oppspart så sier banken ja til å låne deg 1.700.000 så du kan kjøpe deg en leilighet til 2.000.000. Dette er absurd. Det er åpenbart for alle, bortsett fra Finanstilsynet, at det er lettere å betjene en gjeld på 1.000.000 med en årslønn på 2.000.000 enn å betjene en gjeld på 1.700.000 med en årslønn på 1.000.000
Bankene er selvfølgelig ikke interessert i å tape penger og vil foreta en kredittvurdering der både gjeldsgrad og betalingsevne tas med. Det er ingen grunn for Finanstilsynet å lage et rigid regelverk som bare gjør vondt verre.
Noen vil hevde at alle begrensninger som legges på utlån vil føre til at den totale gjelden folk har blir redusert. Selv om det skulle være tilfelle så er det åpenbart at denne anbefalingen vil føre til mer dyr forbruksgjeld. Denne gjelden er mye farligere en boliggjeld fordi den er dyrere, har høyere terminbeløp og långivere som naturlignok er mer restriktive med å gi avdragsfrihet eller forlenge nedbetalingstiden. De som har store problemer med gjeld har det fordi de har mye usikrede lån.
Jeg er derfor overbevist om at selv om dette tiltaket skulle redusere den totale gjelden folk har vil skadevirkningene av mer forbruksgjeld oppveie slike fordeler. I beste fall har dette en positiv effekt for de som eier bolig og som ikke bruker kredittkort og andre forbrukslån. Men de vil normalt ikke ha problemer med å betjene gjelden. I verste fall fører det til at folk som ellers kunne klart seg uten usikrede lån velger å ta opp et. For de som har et overforbruk de finansierer med forbrukslån vil dette ikke ha noen virkning på den totale gjelden. De skaffer seg bare mer usikrede lån. For alle som leier vil dette ikke føre til noen bedring.
Forslaget bommer fullstendig, har en marginal positiv effekt for de som ikke trenger det og kan føre til store problemer for mange som uansett sliter.
For å illustrere dette skal jeg vise et eksempel:
Du har en bolig verdt 1000.000 kr og 850.000 kr i gjeld. Du ønsker å bruke 250.000 kr og søker om et usikret lån på 250.000. Banken vurderer lånesøknaden etter din betalingsevne og finner ut at du kan betjene en gjeld på 1.100.000 kr. Siden du allerede har en gjeld på 850.000 får du låne 250.000 kr. Du betaler en lav rente på 850.000 kr og en høy rente på 250.000 kr.
Uten denne grensen på 85 % kunne du ha bedt banken om 150.000 kr ekstra på boligen til lav rente slik at boliglånet totalt ble på 1.000.000. Du søker så om et usikret lån. Dersom banken som behandler denne søknaden fremdeles mener at du kan betjene en gjeld på 1.100.000 kr så sier de at du bare får lånt 100.000 kr fordi du har 1000.000 kr i gjeld fra før. Totalt vil gjelden være på 1.100.000, men du betaler en lav rente på 1000.000 og en høy rente på 100.000 kr slik at du kommer bedre ut. Da er risikoen betydelig redusert for kunden og banken.
Usikrede lån er så mye dyrere og har så dårlige betalingsbetingelser at de må unngås. Renten er i bestefall i underkant av 9 % pluss etableringsgebyrer og månedlige gebyrer. I verste fall er renten over 20 % pluss alle gebyrene. Nedbetalingstiden er kort, gjerne 10-12 år i beste fall. De vil ofte være kun 3-5 år. Det betyr høye terminbeløp. Tar en opp noen hundretusen i forskjellige slike lån vil terminbeløpet for blir en 2-3 % av det du har lånt. Det er mye. På kredittkort er det helt vanlig å betale minimum 2.5 %. Dette er skyhøyt. Tenk om noen med et boliglån på 1000.000 ble pålagt å betale inn 2.5 % i måneden. Det utgjør 25.000 kr.
Det er ikke boliglånet som er problemet. Det å bake inn dyre forbrukslån i boliglånet er en viktig del av løsningen for de som sliter med dyr gjeld. Et forbrukslån på 30.000 og kort nedbetalingstid kan fort ha et terminbeløp på 500-1000 kr. Har du mange slike lån og ender opp med forbruksgjeld på 300.000 kan terminbeløpet fort bli 7-8000 kr i måneden med 20 % rente. Alle forstår at det å ta dette inn i boliglånet til 3,5 % rente over kanskje 20 år gjør at terminbeløpet blir mye mer håndterlig.
De som har store gjeldsproblemer har mye dyr forbruksgjeld der høy rente og kort nedbetalingstid gjør at de ikke klare å betjene gjelden. Dette blir mye verre når folk skal få begrenset sin mulighet til å bruke boligen som sikkerhet.
En slik regel vil ikke begrense folks lånemuligheter, kun gjøre gjelden dyrere. Ønsker du å låne penger til sydenturen og har boliglån kan du velge om du vil bruke boligen og få ett billig lån med lave terminbeløp, eller ta opp et dyrt forbrukslån. Det er meningsløst å tro at de som ønsker å lånefinansiere sydenturen vil la det være p.g.a en 85 % grense.
Det som begrenser hvor mye forbrukslån en kan ta opp er først og fremst hvor mye en selv ønsker å låne, hvor høy inntekt en har og eventuelt hvor mye gjelden en har.
Høy boliggjeld betyr at behovet for forbrukslån blir redusert fordi mye av forbruket blir dekket opp av boliggjelden. Høy boliggjeld vil bli tatt hensyn til av de som foretar grundig kredittsjekk og du får dermed mindre forbrukslån.
Verdien av boligen er lite relevant i forhold til å betjene gjeld. Det er betalingsevnen som er avgjørende, dine inntekter og utgifter. Du bruker lønna til å betjene lånet ikke verdien i boligen. Spekulanter som kjøper eiendom for å selge vil kanskje trenge salgssummen til å betale lånet, men for de som kjøper egen bolig er ikke dette relevant. Noen pensjonister ønsker å låne på boligen for å overlate den med gjeld til neste generasjon. Da er det forståelig om banken ønsker å sikre seg mot verditap. Arvingene kan si nei til å overta boligen og gjelden, noe de kanskje gjør hvis boligen har falt så mye i verdi at gjeldsgraden blir over 100 %. Men igjen så er ikke dette relevant for folk flest.
Uansett så vil et usikret lån, som er alternativet, være mye dårligere. En høy belåningsgrad har høyere risiko fordi banken kan risikere å tape noe. Dette vil banken kompensere for ved å ta høyere rente. Det er naturligvis en risiko for banken, men likevel bedre enn et usikret lån.
Det som er viktigs er betalingsevne, ikke boligverdien. En som har en god inntekt og kjøper en nøktern bolig vil altså ikke få fullfinansiert boligkjøpet selv om banken ikke er i tvil om betalingsevnen. Mens en som har spart opp penger til egenkapital skal kunne kjøpe en dyrere bolig ved å ta opp et større lån selv om han har lavere inntekt.
For å illustrere poenget:
Har du 2.000.000 i årslønn og ønsker å fullfinansiere en leilighet til 1.000.000 så skal banken si nei til å låne deg mer enn 850,000. Har du en årslønn på 1.000.000 og 300.000 oppspart så sier banken ja til å låne deg 1.700.000 så du kan kjøpe deg en leilighet til 2.000.000. Dette er absurd. Det er åpenbart for alle, bortsett fra Finanstilsynet, at det er lettere å betjene en gjeld på 1.000.000 med en årslønn på 2.000.000 enn å betjene en gjeld på 1.700.000 med en årslønn på 1.000.000
Bankene er selvfølgelig ikke interessert i å tape penger og vil foreta en kredittvurdering der både gjeldsgrad og betalingsevne tas med. Det er ingen grunn for Finanstilsynet å lage et rigid regelverk som bare gjør vondt verre.
Noen vil hevde at alle begrensninger som legges på utlån vil føre til at den totale gjelden folk har blir redusert. Selv om det skulle være tilfelle så er det åpenbart at denne anbefalingen vil føre til mer dyr forbruksgjeld. Denne gjelden er mye farligere en boliggjeld fordi den er dyrere, har høyere terminbeløp og långivere som naturlignok er mer restriktive med å gi avdragsfrihet eller forlenge nedbetalingstiden. De som har store problemer med gjeld har det fordi de har mye usikrede lån.
Jeg er derfor overbevist om at selv om dette tiltaket skulle redusere den totale gjelden folk har vil skadevirkningene av mer forbruksgjeld oppveie slike fordeler. I beste fall har dette en positiv effekt for de som eier bolig og som ikke bruker kredittkort og andre forbrukslån. Men de vil normalt ikke ha problemer med å betjene gjelden. I verste fall fører det til at folk som ellers kunne klart seg uten usikrede lån velger å ta opp et. For de som har et overforbruk de finansierer med forbrukslån vil dette ikke ha noen virkning på den totale gjelden. De skaffer seg bare mer usikrede lån. For alle som leier vil dette ikke føre til noen bedring.
Forslaget bommer fullstendig, har en marginal positiv effekt for de som ikke trenger det og kan føre til store problemer for mange som uansett sliter.
søndag 25. september 2011
Billig lån til 2,716 % rente fra SPK
Alle som er medlem i Statens pensjonskasse kan søke om boliglån til lav rente. Renten ligger nå på 2,716 %. Denne renten beregnes på grunnlag at statsveksler pluss en margin på 0,5 %. Statsveksler er kortsiktige lån staten tar opp til lav rente. Renten er lav fordi staten blir regnet som en sikker betaler slik at lånene er uten risiko. Den norske stat har den høyeste kredittrangeringen som er mulig for stater, AAA.
Nå tar SPK noen gebyrer som kan spise opp noe av fordelen av lav rente. Etableringsgebyret er på 1700 kr ved elektronisk søknad. I tillegg kommer tinglysningsgebyret på 1935 kr. De har også termingebyr på 30 kr pr måned. SPK hevder selv de ligger 1 % under markedsrenten. Jeg har sett Din Bank tilby gebyrfrie boliglån til 3,4 % rente. Men selv en forskjell på under 0,7 % vil være mer enn nok til å dekke gebyrer og likevel sitte igjen med en fortjeneste.
SPK gir kun lån til boligformål eller refinansiering av boliglån. Du må ha en jobb som gir rett til medlemskap i SPK eller motta pensjon fra SPK. De stiller også krav om 20 % egenkapital i boligen. Så lenge egenkapitalkravet er oppfylt kan du kombinere lån fra SPK med lån fra annen bank.
Mister du medlemskapet i SPK, det skjer typisk hvis du slutter i stillingen uten å gå over i pensjon, vil renten på lånet bli satt opp med 2 % poeng og eventuelt avdragsfrihet bortfaller. Dersom du mister jobben som følge av omorganisering beholder du lånet på de opprinnelige vilkår.
For mer detaljer sjekk ut http://www.spk.no/
Oppdatering 03.10.2011:
De som ikke er medlem av Statens pensjonskasse kan få et gebyrfritt boliglån i Din Bank til 3,40 %.
Nå tar SPK noen gebyrer som kan spise opp noe av fordelen av lav rente. Etableringsgebyret er på 1700 kr ved elektronisk søknad. I tillegg kommer tinglysningsgebyret på 1935 kr. De har også termingebyr på 30 kr pr måned. SPK hevder selv de ligger 1 % under markedsrenten. Jeg har sett Din Bank tilby gebyrfrie boliglån til 3,4 % rente. Men selv en forskjell på under 0,7 % vil være mer enn nok til å dekke gebyrer og likevel sitte igjen med en fortjeneste.
SPK gir kun lån til boligformål eller refinansiering av boliglån. Du må ha en jobb som gir rett til medlemskap i SPK eller motta pensjon fra SPK. De stiller også krav om 20 % egenkapital i boligen. Så lenge egenkapitalkravet er oppfylt kan du kombinere lån fra SPK med lån fra annen bank.
Mister du medlemskapet i SPK, det skjer typisk hvis du slutter i stillingen uten å gå over i pensjon, vil renten på lånet bli satt opp med 2 % poeng og eventuelt avdragsfrihet bortfaller. Dersom du mister jobben som følge av omorganisering beholder du lånet på de opprinnelige vilkår.
For mer detaljer sjekk ut http://www.spk.no/
Oppdatering 03.10.2011:
De som ikke er medlem av Statens pensjonskasse kan få et gebyrfritt boliglån i Din Bank til 3,40 %.
Abonner på:
Innlegg (Atom)